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文章来源：田润农业网 | 2024-01-26

江界柳

楼市低迷状态或持续一年“失血”房企数目增加

房地产市场“量价齐跌”的情况开始显现。

在北京房山某楼盘，负责销售的人士告诉《中国企业报》，商品房的成交价格在每平方米1.6万元，比预售价低了3000元左右。在大兴等地，了解到，不少楼盘都在想方设法搞促销，有的降价推出特价房，有的送精装修，有的搞团购价。

在中高端楼盘方面，亚豪机构统计数据显示，今年一季度，高端楼盘市场仅成交了399套房源，同比降低了68%。

上海易居房地产研究院副院长杨红旭早在2012年就提出2014年房地产市场将出现拐点，在他看来，这属于短周期波动，明年将有50%以上的几率会继续探底。

亚太城市房地产研究院院长谢逸枫告诉，前4个月，新开工面积等6个核心指标都在下降，房地产市场的低迷状态至少要维持1年到1年半的时间。

进入“去库存阶段”

杨红旭告诉，现在是去库存阶段，至少需要1至2年的时间。

在高库存的重压下，北京华业地产股份有限公司副总裁陈云峰告诉《中国企业报》：“从目前来看，一线城市的供需矛盾仍然是偏紧的，重点在三四线城市，这些地方呈现严重的供大于求局面，随时都有崩盘的可能。”

海易居房地产研究院发布的4月住宅库存报告显示，截至4月底，重点监测的35个城市新建商品住宅库存总量为24891万平方米，环比增长2.6％，同比增长19.5％，创五年来新高。

国家统计局的数据也显示，4月末，商品房待售面积52652万平方米，比3月末增加489万平方米。其中，住宅待售面积增加213万平方米，办公楼待售面积增加31万平方米，商业营业用房待售面积增加147万平方米。而2013年全国商品房待售面积为4.9295亿平方米，同比增长高达35.2％。

从四川省了解到，截至目前，该省商品房待售面积超过1880万平方米，同比累计增长12%。

在地级市层面，铜陵商品房待售面积继续上升。一季度，商品房待售面积55.5万平方米，增长57.7%，其中，住宅待售面积26.8万平方米，增长17.5%。

谢逸枫认为，全国有30个城市库存量超过20个月，而合理的区间是在12个月以内。

陈云峰告诉，今年的“五一”是个节点，房地产行业的销售量大幅度下滑，一线城市下降40%左右。房地产价格可能会在2至3个月之后出现明显的松动。

库存量增多直接折射出开发商拿地热情走低以及开工率不足。数据显示，1至4月份，房地产开发企业土地购置面积8130万平方米，同比下降7.9%，降幅比1至3月份扩大5.6个百分点。房屋新开工面积43234万平方米，下降22.1%，降幅收窄3.1个百分点。其中，住宅新开工面积31184万平方米，下降24.5%。

今年成交量萎缩20%？

中原集团首席运营官李文杰告诉《中国企业报》，按照目前态势，今年房地产的成交量会萎缩20%左右。

国家统计局的数据显示，去年全国房屋销售面积为黄绒毛兰13.1亿平方米。

谢逸枫的看法稍微乐观一点，“今年会维持在12.5亿平方米，以后会在10亿平方米至12亿平方米之间波动。”

从税收方面可以看出房地产成交量的颓势。财政部数据显示，4月中国财政收入增速回升至2014年以来的次高点。4月全国财政收入12481亿元，同比增长9.2%蝴蝶花，增速比3月高4个百分点。而4月中央财政收入5812亿元，同比增长8.金须茅5%。

税收增长与房地产关联度不大。数据显示，4月房地产营业税443亿元，同比下降4.2%；房地产企业所得税248亿元，同比下降3.1%；契税319亿元，同比增长1.2%。

财政部财科所副所长刘尚希曾公开表示，房地产营业税和房地产企业所得税的税在此期间研制出al-cu-mg系的2014⑵017合金基都与房地产销售额有关，反映了当前房地产市场的不景气和企业利润的下滑。

此外，房屋的空置率也是影响销量的一个原因。“全国至少有1000万套空置房，空置率是按照1%至2%的上升幅度在增加的，这说明城市住房需求出现了断层现象。”谢逸枫称。

开发商资金链预计还能坚持半年

陈云峰表示，目前行业资金偏紧，出现问题的企业多数是拿地导致的。现在房地产企业负债率很高，但还没紧张到坚持不下去的程度，坚持半年没有问题。

“如果到了11月份，仍然是这种行业状况，情况就会变得严重。”陈云峰说。

李文杰也认为，现在包括前10名的房地产企业的资金链也是偏紧的。

德意志银行发布报告称，9家中国地产商或无法达成今年销售目标。他们包括：花样年控股、合生创展集团、首创置业、中国海外宏洋、金地集团、宝龙地产、中国奥园、建业地产及远洋地产。这9家地产商今年1至4月仅达成其年度销售目标的不到20%。

从此前披露一季报的沪深两市142家上市房企来看，有74家公司出现同比业国内专家和媒体普遍认为绩下滑甚至亏损的情况。

内地龙头房企万科今年前三个月的营业收多年的高深专业制造经验入及净利润同比双双下滑。一季度实现营业收入95亿元，净利15.3亿元，同比分别下降32.16%和5.23%。

花样年主席兼首席执行官潘军曾公开表示，今年前4个月，其销售额为9.43亿元，仅完成全年目标的6%。潘军指出，公司推盘活动主要集中于下半年，占全年销售额比重约70%。但就目前市场形势而言，实现目标有一定难度。

房地产融资作为房地产企业的另一个“圈钱”法宝，现在也面临着失灵的风险。

中原地产研究中心最新报告显示，4月十家标杆房企共计融资118.01亿元，环比3月回落24.7%，这已是融资金额连续两个月回落。

就在近日，青岛的房地产企业老板因资金链断裂已经跑路。潘石屹也公开表示，相信未来资金链断裂的房企数目会日益增加。

来源：中国企业报

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